Short answer
Property માટે token/advance આપ્યો અને deal પૂરી ન થઈ, એટલે seller બધા પૈસા રાખી શકે એવો automatic rule નથી. Buyerને પણ દરેક situationમાં આખું refund અથવા double token મળશે એવો rule નથી.
Paymentનું actual character, contractની clear terms, breach કોણે કર્યો અને compensationના applicable principles તપાસવા પડે. Receipt પર "non-refundable" લખાયું છે એટલું એકલું આખો legal answer નથી.
આ guide ordinary property-contract principles સમજાવે છે. Builder bookingમાં RERA/consumer rights, auction deposit, insolvency અથવા specific court order હોય તો અલગ rules પણ લાગુ પડી શકે છે.
1. Token, earnest અને part-payment એક જ?
Part-payment સામાન્ય રીતે purchase price તરફ ચૂકવાયેલ amount છે. Earnest money contractની due performance માટે security તરીકે રાખવામાં આવતું payment હોઈ શકે છે, અને completed transactionમાં priceનો ભાગ બની શકે છે.
પણ label alone decisive નથી. Agreementની wording, paymentની timing, partiesનો intention અને surrounding circumstances તપાસવા પડે. Supreme Courtના Satish Batra v. Sudhir Rawal (2012)માં genuine earnest/security અને માત્ર part-paymentનો આ ફરક સમજાવવામાં આવ્યો. [1]
મોટો advance આપ્યો હોવાથી એ આખો earnest થયો એવું ન માનો. Likewise receiptમાં "advance" લખ્યું હોવાથી agreementનો clear performance-security clause irrelevant બનતો નથી.
2. Breach કોણે કર્યો તે પહેલાં નક્કી કરો
Deal કઈ રીતે તૂટી તે મહત્વનું છે. Buyer balance ન આપી શક્યો? Seller title documents કે agreed performance આપી શક્યો નહીં? Partiesએ mutually cancel કર્યું? Condition precedent પૂરી ન થઈ? Extensionનો written agreement છે?
Loan sanction ન મળવું દરેક contractમાં buyerને automatic refund right આપે એવું નથી. Agreementમાં loan approvalની condition છે કે buyerએ funding risk લીધું હતું તે તપાસો.
એ જ રીતે seller "buyer late હતો" કહે એટલે default proved થયો નથી. Payment schedule, notices, readiness, title commitments અને correspondence સાથે facts તપાસવા પડે.
3. Section 74: stated amount maximum હોઈ શકે, automatic award નહીં
Indian Contract Actની Section 74 breach પર named sum અથવા penalty stipulation હોય ત્યારે reasonable compensationનું framework આપે છે, stated amount/penaltyથી વધુ નહીં. [2][3]
Fateh Chand v. Balkishan Das (1963)માં Supreme Courtએ forfeiture અને reasonable compensation અંગે Section 74ના principles તપાસ્યા. [4] Contractમાં મોટો forfeiture amount લખ્યો હોવાથી courtએ એટલો જ amount mechanically આપવો પડે એવું નથી.
Section 73 loss/damage અને contract-breach compensationનું general framework આપે છે. Remote/indirect loss અને loss ઘટાડવા ઉપલબ્ધ means જેવા મુદ્દા relevant છે. [3][5]
4. Kailash Nath: loss અને proofની nuance
Kailash Nath Associates v. DDA (2015)ના paragraph 43માં Supreme Courtએ જણાવ્યું કે actual damage/loss prove કરવું possible હોય ત્યારે તે proof dispense થતું નથી. Loss difficult/impossible to prove હોય ત્યારે genuine pre-estimateનું analysis relevant થઈ શકે છે. Contract હેઠળ earnest-money forfeitureમાં Section 74 લાગુ થાય તે પણ સમજાવાયું. [6]
Judgmentએ agreement પહેલાં public-auction terms હેઠળ forfeitureનો અલગ context નોંધ્યો. એટલે auctionનો rule private resaleમાં, અથવા private resaleનો rule auctionમાં, સીધો copy ન કરો.
Kailash Nathના factsમાં breach અને loss ન હોવાનું reasoning મહત્વનું હતું. તે દરેક token disputeમાં no-loss conclusion આપી દેતો case નથી. Likewise sellerએ પછી higher priceમાં વેચ્યું એટલે દરેક caseમાં refund automatic થાય એવું નહીં; actual facts અને recoverable loss તપાસો.
5. Satish Batraમાં forfeiture મંજૂર, એટલે contradiction?
Satish Batraમાં clear contractual terms અને purchaserના defaultના facts પર earnest forfeiture upheld થયું. Courtએ માત્ર part-price payment અને performance-security intention વચ્ચે ફરક કર્યો. [1]
એક judgmentની line લઈને "earnest હંમેશા forfeitable" અને બીજા judgmentથી "earnest ક્યારેય forfeitable નહીં" કહેવું ખોટું છે. Genuine earnestનો character, breach અને Section 74નું applicable compensation analysis સાથે વાંચવું પડે.
આ article individual disputeનું outcome નક્કી કરતું નથી. Binding termsનો અર્થ અને later legal developments facts સાથે review કરવા જરૂરી છે.
6. Double token આપમેળે મળે?
નહીં. Satish Batraમાં seller default પર double amount અંગે contractual stipulationની possibility ચર્ચાઈ હતી. [1] પરંતુ દરેક agreementમાં એવો clause હોય જ એવું નથી, અને clause હોય તો પણ applicable law અને actual breach તપાસવાના રહે છે.
"Market practice છે એટલે double" અથવા WhatsAppમાં casual promiseને full contractનો substitute ન બનાવો. Actual terms અને evidence મેળવો.
7. Cancellation paper અથવા settlement પહેલાં
Settlementમાં amount, deductions, refund date, payment mode અને waiverની effect સ્પષ્ટ વાંચો. "Full and final" receipt sign કરતાં પહેલાં cleared payment અને future promise વચ્ચે ફરક રાખો.
Fileમાં આ રાખો:
- Complete agreement, token receipt અને payment proof.
- Agreed dates, extensions અને notices/service proof.
- Sellerના title/performance documents અને buyerની relevant funding records.
- Cancellation/settlement drafts અને actual communications.
- Claimed loss/deductionsના supporting records.
માત્ર brokerનું "token જશે" કહેવું legal determination નથી. Brokerની fee agreement અને buyer-seller earnest terms પણ જુદા હોઈ શકે છે.
FAQs
Non-refundable લખ્યું હોય તો challenge થઈ જ ન શકે?
એવો absolute rule નહીં. Contract, breach અને applicable compensation/statutory rules તપાસો.
કોઈ written agreement નથી, માત્ર payment receipt છે?
Receipt, correspondence અને transaction evidenceની effect તપાસો. Written detailed terms ન હોવાથી every payment forfeitable કે every payment refundable બનતું નથી.
Sellerે documents ન આપ્યા એટલે તરત refund?
કયા documents promised હતા, ક્યારે due હતા અને actual non-performance શું છે તે તપાસો. Facts વગર final remedy ન ગણો.
Builder booking cancel કરું તો આ જ rule?
RERA, consumer law અને project/booking terms અલગ checks છે. Private-sale analysisને builderના statutory obligationsનો substitute ન બનાવો.
Sources and scope
[1] Satish Batra v. Sudhir Rawal, 18 October 2012, judgment reproduction, paragraphs 17-19: https://accommodationworld.in/wp-content/uploads/2023/07/Satish_Batra_vs_Sudhir_Rawal_on_18_October_2012.pdf
[2] Contract Act Section 74, reproduced statutory text: https://indiankanoon.org/doc/1941714/
[3] Official CAG-hosted Contract Act text, Sections 73-74; not proof of every later amendment: https://www.cag.gov.in/uploads/media/Indian-Contract-Act-1872-20200816140128.pdf
[4] Fateh Chand v. Balkishan Das, 15 January 1963, reproduced judgment: https://indiankanoon.org/doc/584252/
[5] Section 73, statutory reproduction: https://indiacode.ecourtsindia.com/contract-act/section/73/
[6] Kailash Nath Associates v. DDA, 9 January 2015. Official Supreme Court judgment and complete judgment reproduction, paragraph 43:
Official Supreme Court judgment
Complete judgment reproduction
General educational information, not refund entitlement, a cancellation notice or a compensation calculation. Sources checked 8 October 2026. Actual agreement, breach, evidence and applicable statutory rights require individual review. No advocate-client relationship is created by reading this article.